O colegiado da CVM, órgão regulador do mercado de capitais brasileiro, votou por maioria para que a securitizadora paranaense Barigui leve adiante uma oferta de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) que tem como lastro empréstimos com imóveis de garantia, o chamado home equity.
A decisão inédita, anunciada na semana passada, foi bem recebida por especialistas, que esperam que isso possibilite às securitizadoras e bancos levantarem mais recursos para emprestar, ampliando a oferta de crédito no país. A expectativa é que a decisão também dê um impulso ao crédito com imóvel de garantia.
O CRI é um título que gera um direito de crédito ao investidor, ou seja, quem o compra terá direito a receber uma remuneração do emissor e o valor investido, no vencimento do papel. Para o emissor, o CRI é um instrumento de captação de recursos destinados a financiar transações do mercado imobiliário e é lastreado em créditos imobiliários, como financiamentos e contratos de aluguéis de longo prazo. Somente securitizadoras podem emitir o CRI.
"Foi a primeira vez que a CVM permitiu que contratos de home equity fossem usados como garantia em uma emissão de CRI. A decisão deve ser levada em consideração nos próximos julgamentos e outras securitizadoras poderão ter o aval para fazer operações do mesmo tipo", diz a advogada Carolina Marcondes, coordenadora da área de Mercado de Capitais do escritório Bicalho e Mollica Advogados, que representou a Barigui no processo.
Segundo Carolina, a decisão era amplamente aguardada porque a Lei 9.514 de 1997, que deu origem ao CRI, não definiu exatamente o que era crédito imobiliário, que deve ser utilizado como garantia do produto. "Diz que [o crédito imobiliário] tem a finalidade de promover o financiamento em geral. Cabe à CVM conceituar o que seria crédito imobiliário ou não", explica a advogada.
Em 2012, o Banco Central publicou uma norma, na qual a instituição entendia que o contrato de empréstimo com garantia real, seja uma hipoteca ou uma alienação fiduciária de imóvel, valeria como lastro da LCI (Letra de Crédito Imobiliário), outro produto utilizado para captar recursos ao mercado imobiliário.
Já em 2017, o BC, por orientação do CMN (Conselho Monetário Nacional), emitiu a resolução 4.598 para tratar como crédito imobiliário também esse empréstimo com garantia real, permitindo-o ser garantia da LIG (Letra Imobiliária Garantida) -veja o que é e como funciona esse produto.
"Entendemos que a decisão da CVM na semana passada, sobre o CRI poder ter como garantia contratos de home equity, se deu em conformidade com esses pareceres anteriores do Banco Central para outros produtos do mercado imobiliário e representa um avanço no entendimento da autarquia sobre o mercado", afirma Carolina.
Para o presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), Gilberto Duarte de Abreu, "é uma excelente notícia". Segundo ele, o mercado de crédito com imóvel de garantia tem um imenso potencial de crescimento no país e a decisão da CVM deve ajudar a divulgar o produto no país.
"Em outros lugares do mundo, o home equity chega a 20% do mercado imobiliário. Aqui, está longe disso. Se chegasse a 20% do mercado imobiliário brasileiro, estaríamos falando de 120 bilhões de reais", diz. Segundo a Abecip, o volume em contratos de home equity no Brasil chegava a 10,42 bilhões de reais em novembro do ano passado, o dado mais recente.
Segundo Marcelo Prata, especialista em financiamento imobiliário e fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br, a decisão da CVM deve fazer com que outras securitizadoras além da Barigui queiram emitir CRI com contratos de home equity como garantia. A Creditas, por exemplo, já manifestou sua vontade de fazer a operação. Cada emissão de CRI deve ser avaliada pela CVM, que dará ou não o aval para que ela aconteça. Uma negativa é passível de recurso, como aconteceu com a Barigui.
"Outra coisa positiva é que os contratos de home equity representam um crédito barato, seguro e com baixíssima inadimplência. Isso deve se refletir nos valores dos CRI que forem emitidos. Esses produtos podem ficar mais acessíveis ao investidor pessoa física, o que é ótimo", avalia Prata. Segundo a Abecip, a taxa de inadimplência nos contratos de home equity era de 4,7% em novembro de 2017.
O que é home equity?
Indicado a quem precisa de um empréstimo de longo prazo, de valor alto e com o menor juro possível, o home equity permite colocar seu imóvel como garantia da operação. O crédito com garantia do imóvel ainda é pouco conhecido no Brasil, mas não deveria ser.
Os bancos oferecem essa modalidade, mas ela não é divulgada porque, obviamente, existem outros serviços mais vantajosos para as instituições financeiras, com ?spreads' maiores. Também há a barreira do preconceito. As pessoas geralmente associam o crédito com imóvel como garantia às famosas hipotecas americanas, que deram origem à crise do subprime de 2008.
O risco, é claro, tem que ser colocado na ponta do lápis. Como é o seu bem que está em jogo, é preciso se informar e conhecer todos os detalhes do processo. Antes de pegar esse tipo de empréstimo, você tem que checar se ele está de acordo com as suas necessidades e possibilidades. Se for necessário, peça a ajuda de um planejador financeiro para isso.
Não é um crédito indicado a qualquer pessoa. Quem o pega, tem que ter certeza de que conseguirá honrar os pagamentos. Se você tiver algumas dívidas mais caras, pode ser uma opção para trocá-las por um empréstimo mais barato, que caiba no seu bolso.
Diferente do que acontece em países desenvolvidos, onde o crédito com imóvel de garantia é uma das primeiras opções de financiamento da população, aqui no Brasil os consumidores veem a modalidade como "última alternativa", quando já perderam o controle financeiro. A falta de conhecimento sobre essa modalidade de crédito gera muitas dúvidas.