Provavelmente já deve ter escutado sobre alienação fiduciária ou até mesmo contratado com a modalidade de garantia acima, mas será que realmente sabe quais são seus efeitos práticos?A Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel nada mais é do que um negócio jurídico, em que o devedor ou comprador do imóvel (também chamado de fiduciante), oferece ao Credor, no caso, Instituição Financeira ou o responsável pelo financiamento (conhecido como fiduciário), o próprio bem negociado em garantia do adimplemento do empréstimo/financiamento.
Em outras palavras, aquele que deu o bem em garantia, detém a posse direta do imóvel, mas sua titularidade cabe ao fiduciante até que o contrato seja quitado na integralidade, só assim o adquirente alcançará de forma plena sua propriedade.
Visualizando a situação na prática, suponhamos que Maria, com a intenção de comprar a casa própria, não possui todo o valor para realizar a compra à vista. Assim, uma de suas opções é realizar um financiamento em alguma Instituição Financeira, quem arcará com a integralidade ou maior parte dos recursos para o pagamento do imóvel.
Ao financiar crédito para Maria, o banco paga o valor financiado de forma à vista para o vendedor do imóvel e recebe esse montante da compradora em pagamentos mensais parcelados por até 30 anos. O contrato utilizado recebe o nome de Compra e Venda com pacto adjeto de Alienação Fiduciária.
Assim, Maria goza da posse do imóvel, enquanto a titularidade pertence ao banco. Deter a posse significa que Maria detêm o direito de uso sobre sua casa e poderá utilizá-la tranquilamente enquanto paga pelas parcelas do financiamento.
Isso implica dizer que Maria, enquanto não quitar a totalidade da dívida, não poderá transferir a posse ou “vender” o imóvel para terceiros sem a permissão do Banco.
E O QUE ACONTECE SE O COMPRADOR NÃO CONSEGUIR MAIS PAGAR AS PARCELAS DO FINANCIAMENTO?
Na hipótese de Maria deixar de pagar no todo ou em parte sua dívida, deverá ser observado o prazo de carência (em regra definido no próprio contrato de financiamento), após o qual, será constituída em mora pelo banco (por meio de notificação extrajudicial), que lhe dará a oportunidade para purgar a mora no prazo de 15 dias.
Considera-se purgada a mora se o devedor pagar as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados, as penalidades e demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos (caso haja), as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas com a cobrança e com a própria intimação/notificação.
Pois é, atrasar o pagamento de contrato com alienação fiduciária é fria. Caso purgada a mora, o contrato havido entre as partes continua vigente. Entretanto, se decorrido o prazo sem a devida purgação, o próprio cartório, à requerimento do credor, averbará na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em favor do Banco Fiduciante.
Isso significa dizer que, a partir deste momento, a propriedade plena passa a pertencer ao Credor. A partir daí o Banco como novo “dono” do imóvel, realiza leilão extrajudicial e provavelmente venderá a casa de Maria a qualquer terceiro interessado e em condições de arcar com o valor mínimo exigido, e tudo isso, dentro de 30 a 60 dias.
Por isso, deve-se tomar todos os cuidados possíveis, principalmente em planejamento financeiro e pessoal, para evitar que a realização de um sonho se transforme em pesadelo.
Por: Mateus Martins da Silveira