A expectativa de alta nas vendas e nos preços dos imóveis no próximo ano, alavancados pelas medidas de estímulo ao crédito anunciadas pelo governo, faz deste um bom momento para quem quer comprar um imóvel como investimento e aproveitar a futura valorização.

 

"A gente está em um momento de virada de ciclo. Em 2012 tivemos um estouro nos preços. Em 2015, com a recessão econômica, os valores caíram muito. Com juros baixos e inflação controlada, a expectativa é que os preços voltem a subir", afirma Arthur Vieira de Moraes, professor de finanças da Ibmec-SP.

 

Especialistas do setor indicam que a aposta mais segura, seja para a revenda ou para o aluguel, são os apartamentos compactos, com até 65 metros quadrados, em áreas com muita infraestrutura e fácil acesso ao metrô.

 

Não à toa, os bairros de Chácara Santo Antônio, Paraíso e Santo Amaro, todos na zona sul de São Paulo, foram os que apresentaram maior rentabilidade no último ano para os investidores, segundo levantamento do portal imobiliário Imovelweb, que compara preços de compra e o valor médio do aluguel.

 

Chácara Santo Antônio e Santo Amaro viram crescer o acesso à mobilidade com a inauguração das estações Alto da Boa Vista e Adolfo Pinheiro da linha 5-lilás do Metrô. Já os bairros mais procurados por quem quer alugar foram Bela Vista, Vila Mariana e Liberdade, todos com mais de uma estação de metrô em seus arredores. A maior busca para aluguel tem sido por imóveis compactos, de um e dois dormitórios. Já para a compra, são mais procurados os apartamentos na faixa até R$ 300 mil, segundo Angélica Quintela, gerente da marketing da Imovelweb.

 

Levantamento do Secovi aponta retrato semelhante. Neste ano, 82% dos imóveis novos vendidos tinham até 65 metros quadrados, sendo que 47% estavam na faixa mais barata, até R$ 240 mil.

 

A Vitacon é uma das construtoras de olho nesse nicho. Especializada em empreendimentos com unidades cujas plantas variam de 14 a 25 metros e custam entre R$ 150 mil e R$ 300 mil, seu principal público é justamente o investidor em busca de renda complementar com aluguel. Por isso a empresa oferece serviço de manutenção do apartamento, o VN Stay, que inclui de mobília a faxina, além da busca por locatários.

 

"As pessoas hoje têm uma vida muito dinâmica: você está estudante, está executiva, está casada. Se muda para um trabalho longe de casa, já aluga outro apartamento", afirma Alexandre Lafer Frankel, presidente-executivo da Vitacon.

 

A proximidade com o trabalho é justamente o que torna os bairros em torno de polos empresariais uma boa aposta para quem quer investir.

 

Ranking do portal Imovelweb mostra que os bairros que tiveram o maior aumento no preço do aluguel em 2017 foram Vila Olímpia, Itaim Bibi e Cidade Monções, regiões que são parte de um polo empresarial em expansão ao lado da Marginal Pinheiros.

 

Para Eduardo Muszkat, diretor executivo da incorporadora You, o entorno do apartamento conta tanto quanto sua área interna para quem pensa em alugar.

 

"Você deve se perguntar: 'se eu fosse um jovem, eu ia querer morar aqui? Está perto do metrô? Tem supermercado, farmácia e padaria perto?'", diz o executivo. Se houver um shopping ou praça na região, ainda melhor.

 

A You se especializa em apartamentos de 25 a 90 metros quadrados, a preços de R$ 400 mil a R$ 1 milhão. Seu lançamento mais recente é o You, Perdizes, ao lado da PUC (Pontifícia Universidade Católica), com opções de plantas de 24 a 149 metros quadrados. Os estúdios menores foram todos vendidos no fim de semana da inauguração.

 

"Se você tiver a opção de comprar um apartamento de 200 metros quadrados ou 4 de 50 metros quadrados, compre os menores. Um imóvel pequeno, hoje, tem muito mais liquidez em São Paulo, seja para venda ou aluguel", afirma Muszkat.

 

O executivo diz ainda que a tática permite maior flexibilidade para o investidor, já que, se for preciso resgatar parte do dinheiro, é possível vender um dos imóveis. Para quem quer começar a investir no mercado de imóveis, mas não dispõe de grandes quantias, uma boa opção são os fundos imobiliários.

 

Nessa modalidade, o interessado compra cotas de empreendimentos como shoppings, hotéis e agências bancárias - tipos de imóveis comerciais geralmente restritos a grupos de investimento maiores.

 

A cota garante participação no patrimônio do fundo e nas parcelas mensais de seus rendimentos, que vêm do aluguel ou da venda dos espaços. As negociações são feitas na Bolsa.

 

Os fundos imobiliários permitem diversificar investimentos e dão a liberdade de vender cotas quando você quiser. "O lucro líquido mensal costuma ser maior que o de um aluguel convencional", indica Pier Mattei, sócio da Monte Bravo Investimentos.

 

O professor de finanças Arthur Moraes sugere que os investimentos sejam casados. "Ter um imóvel e um fundo imobiliário é melhor do que ter só um imóvel. Pode ser uma chance de investir em uma propriedade comercial, se você tem uma residencial."

 

É possível começar com R$ 120. "Antes de investir uma quantia alta, experimente comprar duas ou três cotas e observe o resultado."

 

Como e onde comprar mais metros quadrados por menos

 

Os imóveis em alta na cidade de São Paulo têm até 45 m² e um ou dois quartos. São os que mais crescem em vendas e, de acordo com o Secovi-SP (sindicato do mercado imobiliário de São Paulo), 64% das 1.542 unidades negociadas em julho tinham essa configuração. Do outro lado, há apartamentos maiores à espera de compradores, e aí podem estar os bons negócios para quem procura uma residência espaçosa pagando menos por metro quadrado.

 

Desde que adotaram o beagle Bartô, no fim de 2016, o casal de publicitários Fernando Ramos, 35, e Caroline Conrado, 35, andava à caça de mais espaço. O antigo imóvel, de 75 metros quadrados e um dormitório, estava apertado. A princípio, eles calcularam que um apartamento de 120 metros quadrados no mesmo bairro onde moravam, a Vila Gumercindo (zona sul de São Paulo), custaria R$ 1,2 milhão. Em janeiro de 2017, no entanto, toparam com um prédio novo, onde 10 das 12 coberturas dúplex, com 180 metros quadrados cada uma, estavam vagas e sendo vendidas por R$ 850 mil. "Como entregavam o terraço do segundo andar da unidade sem qualquer acabamento, o custo da reforma era alto e assustava os compradores", conta Ramos.

 

De fato, a obra não saiu barata. Os dois contrataram o arquiteto Pietro Terlizzi, fizeram um orçamento prévio e investiram R$ 350 mil para instalar deque, jacuzzi, home theater e cozinha gourmet. Feitas as contas, garantem que valeu a pena. "Atingimos o preço final que imaginávamos, mas temos um apartamento bem maior, com três quartos e duas vagas. É nossa residência definitiva", afirma o morador.

 

Histórias como essa têm sido frequentes na Grande São Paulo, segundo o presidente do Secovi-SP, Flavio Amary. "Para quem tem renda e estabilidade no trabalho, o cenário hoje é promissor. As taxas de financiamento estão baixas e encontram-se muitas vantagens nas negociações", diz.

 

Contudo, o comprador precisa checar o histórico antes de fechar negócio, orienta o Secovi. O preço pode estar abaixo do mercado em função de antigas dívidas ou processos judiciais. Situações mal resolvidas são garantia de problemas no futuro.

 

No caso de apartamentos novos e grandes com preço abaixo da tabela, o interessado deve calcular previamente as despesas com acabamento. Quanto maior o tamanho da unidade, maior o gasto com material e mão de obra.

 

O arquiteto Bruno Moraes, 31, fez as contas e concluiu que valeria investir em um apartamento recém-construído. Há pouco mais de um ano, ele e a mulher, a advogada Danielle Moraes, 31, trocaram o aluguel por um imóvel de 53 metros quadrados, no bairro do Ipiranga (zona sul de São Paulo). Além de desembolsar valor abaixo do mercado - eles pagaram R$ 8 mil pelo metro quadrado, contra os R$ 10 mil da tabela -, fizeram a reforma gastando 20% a menos do que planejavam. Como lida diariamente com o assunto, o arquiteto soube onde pechinchar. "Os preços dos revestimentos mais caros, como madeiras e porcelanatos, caíram e as lojas estão cheias de promoções. Também há muita mão de obra disponível, o que facilita a negociação", afirma.

 

Prédios muito antigos também costumam oferecer mais por menos. Entretanto, os gastos com reforma podem ser altos ou imprevisíveis. O designer de interiores Paulo Brites, 52, se deparou com essa situação. Em 2017, Brites saiu a campo com R$ 250 mil no bolso para comprar um apartamento. Imaginou que o valor só daria para uma quitinete. "Procurei na Mooca, onde os preços eram altos, e no Tatuapé, que considerei longe demais, já que boa parte dos meus clientes está no Bom Retiro (centro de São Paulo)." O designer desistiu da zona leste e voltou às pesquisas até que encontrou um imóvel que cabia no orçamento.

 

Era bem maior do que imaginava: um quarto e sala na praça Roosevelt, centro de São Paulo, com uma vaga na garagem, à venda por R$ 210 mil. Com mais de 50 anos de idade, o apartamento pedia reformas estruturais importantes. Brites gastou mais R$ 70 mil para trocar os sistemas elétrico e hidráulico, instalar ar-condicionado e aquecedor, substituir os revestimentos de todos os cômodos e finalizar a decoração, incluindo marcenaria e eletrodomésticos.

 

Ele só não previa ter problemas em função da idade avançada do prédio. "O condomínio está muito alto por duas razões. Toda a estrutura é antiga e demanda reformas pesadas, como a do elevador, que está em curso. E a gestão é antiquada, com folha de pagamento cara e funcionários antigos cheios de vícios", afirma Brites.

 

Ainda assim, ele garante que não se arrependeu. "No fim das contas, foi um excelente negócio."

 

Por Nana Tucci, Flávia G. Pinho e Alberto Rocha

 

Fonte: Folha de São Paulo, Economia, 16/09/2018