As mudanças das regras do crédito imobiliário pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) devem incentivar a securitização das carteiras dos bancos e impulsionar o volume de emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que são títulos de dívida com lastro em empreendimentos imobiliários. Isso porque a alternativa de usar outros indexadores de mercado, como IPCA ou IGP-M, para a correção dos créditos imobiliários com funding do depósito de poupança vai possibilitar a securitização dessas carteiras.
Segundo Flávia Palácios, sócia da RB Capital, hoje as emissões de CRI que têm como lastro créditos indexados à Taxa Referencial (TR), não têm muito apelo entre os investidores. Com isso, as emissões de CRI com lastro em crédito imobiliário residencial são pequenas.
Segundo o Anuário de CRI da Uqbar, em 2017 apenas 8% do volume de papéis emitidos foram operações pulverizadas residenciais. Com mais créditos imobiliários na carteira dos bancos, incluindo créditos com indexadores de mercado, o mercado de securitização pode ser uma alternativa concreta para reciclagem deste capital, em condições competitivas para os bancos e ao mesmo tempo com uma relação risco/retorno atrativa para os investidores", diz Flávia, da RB Capital.
O diretor-presidente da Companhia Brasileira de Securitização (Cibrasec), Onivaldo Scalco, explica que as emissões de CRI indexadas à TR são compradas, em geral, por instituições que têm passivos atrelados a esse indexador, como o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e seguradoras que comercializam o seguro habitacional. O FGTS, por exemplo, comprou alguns papéis com lastro em crédito residencial da Caixa. "O investidor de mercado, em geral, procura papéis que sejam atrelados a índices de preços", diz.
Em geral, o rendimento da TR é mais baixo do que o dos índices de preços. O referencial acumula variação de 0% em 12 meses, contra 4,39% do IPCA e 8,24% do IGP-M.
Para o crédito no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o CMN manteve os juros limitados a 12% ao ano. Scalco afirma que, considerando o patamar atual da taxa Selic em 6,5%, uma remuneração de 12% mais a variação do índice de preço ainda é um retorno atrativo para os investidores. "Na medida em que se estimula o mercado de crédito imobiliário, indiretamente gera mais carteiras para securitização", diz Scalco.
As emissões de CRI somam R$ 2,4 bilhões neste ano, até junho, alta de 4,6% em relação ao mesmo período do ano passado. O estoque desses papéis somava R$ 72 bilhões e, segundo Flávia, tem grande potencial para crescer.
O CMN também alterou as regras para o direcionamento dos recursos da poupança. Os bancos não poderão mais usar os CRIs para cumprir a exigibilidade de destinação de 65% das captações para crédito imobiliário.
Scalco afirma que a resolução 4.410 do Banco Central, de 2015, já havia restringido o uso desse instrumento no direcionamento dos recursos da poupança a CRIs com lastro em operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH.
O total em CRIs usados para cumprir a regra de direcionamento dos recursos da poupança (SBPE) somava R$ 4,4 bilhões em maio, segundo o Banco Central. Em tese, o volume alocado nesses papéis deverá migrar para o crédito imobiliário. As novas regras entram em vigor em janeiro de 2019.