O fundo imobiliário se coloca como uma das opções para quem pretende diversificar as aplicações, em cenário de juros baixos, apesar do ambiente de incertezas político-econômicas que tenderia a manter a economia rodando com o freio de mão puxado. A sugestão é dirigida principalmente para os investidores que olham para o horizonte mais longo, mas apostam na reação em curso no setor imobiliário, que poderia caminhar com as próprias pernas, antes mesmo da recuperação mais vigorosa da economia. Existem bons motivos para entrar em um fundo imobiliário neste momento, apontam especialistas. É uma alternativa ao fraco desempenho da renda fixa, porque a remuneração fica atrelada ao rendimento do aluguel e à valorização do imóvel. Ainda que seja uma aplicação de renda variável, em que o investidor não tenha a garantia de receber o que investiu mais determinado rendimento. O desempenho depende da valorização das cotas, de acordo com a oferta e a procura, e também do retorno proporcionado pelo imóvel que dá lastro ao fundo.
André Freitas, sócio da Hedge Investments, gestora independente de cinco fundos de lastro imobiliário com patrimônio total de R$ 1,5 bilhão, analisa o setor de acordo com seus dois ciclos: o ciclo imobiliário e o ciclo econômico.
Ciclo imobiliário - Ele explica que a severa recessão do período de 2014 a 2015 teve forte impacto no mercado imobiliário, inibindo não apenas a alta de preços, como também levando à desvalorização dos imóveis. O segmento ficou com os preços reprimidos e, ao mesmo tempo, com retração na produção e na oferta, condições que por si só favoreceriam uma retomada do setor.
Segundo o gestor, alguns sinais permitem afirmar que o ciclo imobiliário já virou positivo. Ele comenta que em 2013, antes da recessão econômica, o metro quadrado de imóveis corporativos de alto padrão para locação na cidade de São Paulo chegou a 100 dólares. Atualmente, é possível encontrar o mesmo tipo de unidade por algo entre 35 e 40 dólares. “Isso coloca a cidade entre as 50 mais baratas em todo o mundo”.
A redução do nível de imóveis desocupados é mais um indicador. A vacância, que chegou a encostar em 30% na fase mais aguda da crise, recuou para algo em torno de 21% e fica ainda menor, perto de 15%, no mercado de imóveis corporativos de alto padrão. Para Freitas, o aumento de procura por esse tipo de imóvel é indicação de aquecimento dos negócios que pode redundar em mais empregos, mais consumo e, portanto, na reativação da economia.
Ciclo econômico - Já em relação à virada do outro ciclo do mercado, o econômico, há muitas dúvidas, segundo o analista. A recuperação e a velocidade do processo de retomada da atividade dependerão do presidente que vier a ser eleito em outubro e do novo Congresso. Da disposição do governo em atacar o problema fiscal, com o encaminhamento das propostas de reformas, e da disposição de deputados e senadores para aprovar as medidas.
O ajuste das contas públicas é condição necessária também para a atração de capital estrangeiro para investimento no mercado brasileiro, um desafio que cresce com a elevação dos juros nos Estados Unidos. “O Brasil precisa ser capaz de provar que terá viabilidade fiscal para atrair o investidor”, reforça Freitas.
O desafio que se coloca ao novo presidente é grande, mas o gestor se diz otimista com o cenário econômico de curto prazo. Ele até acredita na viabilidade da aprovação da reforma da Previdência pelo atual Congresso, sob o argumento de que o País não tem outra alternativa para sair do buraco fiscal.
É com essa perspectiva e dadas as condições do mercado imobiliário que o executivo vê o fundo imobiliário acenando com boas perspectivas de ganho e riscos diluídos. Ele lembra ainda que a volatilidade de uma aplicação em fundo imobiliário tende a ser menor que na bolsa de valores. Na composição de uma carteira diversificada de investimentos, em relação à parcela a ser destinada para a renda variável ele recomenda 50% em fundos imobiliários e 50% em ações.
Como escolher - Para o especialista, ao escolher um fundo imobiliário, o investidor deve ficar de olho no tipo de lastro da aplicação, o tipo de imóvel e seu potencial de ocupação e retorno com alugueis, seja um imóvel corporativo, um shopping ou ainda centros logísticos.
É preciso avaliar ainda a taxa de administração. A cobrança de algo entre 0,8% e 1,0% ao ano pode ser considerada razoável, acima disso pode comprometer o desempenho, que depende também da competência da equipe de gestão do fundo.