Condomínio de lotes, loteamento fechado, loteamento de acesso controlado, condomínio edilício e condominio urbano simplesFernando Cunha *
Arecente Lei nº 13.465, de 11/07/2017, inovou em matéria de condomínio, criando o condomínio de lotes, que se distingue do loteamento tradicional, do condomínio edilício e das demais espécies de condomínio. O condomínio de lotes foi criado pela citada lei ao incluir, no Código Civil, dentro do capítulo destinado ao condomínio edilício, uma seção de artigo único sob o nº 1.358-A
Nessa nova modalidade de condomínio, há partes do terreno que são propriedade exclusiva (os lotes) e partes que são propriedade comum dos condôminos, podendo a fração ideal de cada condômino ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição, aplicando-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística.
No condomínio de lotes, que costumo chamar de LOTOMÍNIO, para de logo diferenciá-lo das demais espécies de condomínio, as unidades imobiliárias são constituídas pelos lotes em que se fraciona idealmente a gleba maior, cabendo a cada lote uma fração ideal de área comum na área total da gleba, de tal maneira que a área total do terreno permanece íntegra, como terreno único. Nesse tipo de condomínio, as áreas de
circulação e acesso interno dentro do perímetro condominial são áreas particulares, pertencentes ao condomínio, o que o difere das áreas de acesso e circulação do loteamento comum, que são de domínio público.
Pela mesma razão, as ruas, as praças e as demais áreas de uso comum no LOTOMÍNIO não passam a pertencer à propriedade do município, pois continuam sendo propriedade privada, pertencente ao conjunto de proprietários dos lotes de acordo com a respectiva fração ideal.
Compete ao condomínio de lotes arcar com as despesas de conservação e manutenção de suas vias internas de acesso e circulação, por serem áreas de propriedade particular, diferentemente do que ocorre com a responsabilidade por essas despesas nos casos de loteamento comum ou tradicional, que cabe ao município, por se tratar de bens públicos de uso comum, sendo certo que cabe ao empreendedor do condomínio de lotes promover a implantação de toda a infraestrutura, a teor do § 3º do art. 1.358-A.
Implantar infraestrutura não significa nem importa em obrigação do incorporador de construir no lote, pois se o fizesse o caso seria de incorporação imobiliária, regida pela Lei nº 4.591/64, e não de condomínio de lotes.
Daí porque, como as áreas comuns no condomínio de lotes são propriedade privada, podem os condôminos dispor sobre a construção de muros internos, sobre o controle de acesso de pessoas e de veículos, como também estabelecer, na convenção condominial, restrições quanto à aparência da área, inclusive, por exemplo, quanto à cor de muros divisórios, tipos de vegetação, etc... , além das regras de convivência.
Acresce salientar que, no condomínio de lotes, como em qualquer loteamento, o projeto do empreendimento deverá ser submetido à prévia aprovação do município, uma vez que lhe são aplicáveis as normas da legislação urbanística e, no que couber, o disposto sobre condomínio edilício, por força da nova legislação.
De sua vez, o loteamento tradicional, que é regulado pela Lei nº 6.766, de 19/12/1979, caracteriza-se pela “subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”, nos exatos termos do art. 2º, § 1º, do aludido diploma legal, significando dizer que são bens públicos “de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças”, na definição do art. 99, I, do Código Civil.
O loteamento, portanto, é modalidade de parcelamento do solo, em que uma gleba é subdividida em vários lotes, completamente separados uns dos outros, com a criação de vias e espaços públicos, que são transferidos à titularidade dominial do município.
Importa destacar um aspecto marcante e essencial da Lei de Loteamento que é a disposição segundo a qual, no momento do registro do loteamento no Cartório de Imóveis, são imediatamente transferidas, por força do próprio registro, à propriedade do Município, todas as áreas destinadas ao uso público, como as praças, as ruas, etc... (art. 22 da Lei nº 6.766/79).
Evidentemente, cabe ao Poder Público municipal a manutenção e conservação das ruas, praças e demais equipamentos públicos, como também as despesas necessárias ao atendimento dessa finalidade.
Como se vê, até o advento da citada Lei 13.465, de 11/07/2017, havia lacuna na legislação quanto ao condomínio de lotes, o que impulsionou a criatividade jurídica para a adoção do chamado “loteamento fechado”, como tentativa de suprir o vácuo da legislação, que se caracterizou pela realização do loteamento tradicional e a criação de associação de condôminos do loteamento, para administração do empreendimento e cobrança das cotas condominiais.
Ocorre que muitos condôminos se recusaram a participar da associação ou manterem-se associados, considerando que no condomínio a obrigação de participar das despesas decorre da lei (art. 1.336, I, do Código Civil), o que não se verifica com a contribuição para a associação de moradores, levando à judicialização da questão, e o Superior Tribunal de Justiça, afinal, decidiu que não há obrigação dos titulares de lotes de pagarem qualquer contribuição compulsória à associação de moradores.
Por outro lado, a nova Lei nº 13.465/2017 criou, no art. 78, a figura do “loteamento de acesso controlado”, inserindo um parágrafo 8º ao art. 2º da Lei de Loteamento (Lei 6.766/79) e definiu que “Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados." (NR)
Esse “loteamento de acesso controlado” é o loteamento tradicional, com a gleba dividida em lotes autônomos, mas diferenciado apenas pela possibilidade de ser instalada portaria na rua para controlar o acesso de veículos e pessoas, não residentes, dependente de ato do Poder Público municipal.
Como nesse tipo de loteamento, tal como no tradicional, as vias de circulação são bens públicos municipais, de uso comum, não seria possível impedir pura e simplesmente o exercício do direito de qualquer pessoa, devidamente identificada, de transitar por elas, desde que cadastrada na forma regulamentada pelo Município, tudo como forma de evitar o congestionamento no trânsito de veículos e de pessoas na cidade em virtude de bloqueios à circulação em vias públicas.
Outra espécie de condomínio, que mais se popularizou por estar vinculada a apartamentos ou casas, é o condomínio edilício, por unidades imobiliárias autônomas, segundo o qual pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. São partes de propriedade exclusiva as suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no terreno e nas outras partes comuns da edificação, e são partes de uso comum o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, e demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público.
Na constituição do condomínio edilício são discriminadas as unidades imobiliárias autônomas com seus cômodos, especificadas as áreas privativas, comuns e total de cada uma e respectivas frações ideais de terreno e estabelecida a convenção condominial.
Dessa forma, cada condômino é proprietário exclusivo da benfeitoria de construção e da fração ideal de terreno a ela correspondente, recebendo cada unidade imobiliária uma matrícula própria no competente cartório de registro de imóveis.
Embora seja aplicável o disposto sobre condomínio edilício ao condomínio de lotes, no que couber, por força da nova legislação, dele difere porque, no primeiro, há vinculação à unidades imobiliárias em construção ou a serem construídas, enquanto que, no segundo, não há construção quando de sua constituição.
Finalmente, resta a outra forma de condomínio, o condomínio urbano simples, criado pelo art. 61 e segs. da nova Lei nº 13.465/2017, que nada mais é do que o condomínio edilício destinado a atender as peculiaridades de uma realidade bastante comum. Por ele, quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído o condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si.
O condomínio urbano simples é regido pela nova Lei, aplicando-se, no que couber, o disposto na legislação civil, a exemplo dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, e sua instituição deve ser registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio, devendo, após esse registro, ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se houver, representada na forma de percentual.
As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, e nenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao logradouro público, sendo certo que caberá aos condôminos gerir de comum acordo as partes comuns, podendo a gestão ser formalizada por instrumento particular.
O condomínio urbano simples pode ser instituído quando no terreno houver uma única edificação contendo mais de um cômodo dotado cada um de acesso autônomo ou quando no terreno houver várias edificações.
O primeiro caso é o de moradia multifamiliar compreendida numa única edificação, em que os cômodos de cada família têm acesso independente ao logradouro e passam a constituir unidade autônoma cada um; no segundo caso, pode haver várias edificações no mesmo terreno, por membros normalmente de uma mesma família, como é o caso de casas construídas pelos patriarcas para seus filhos, com averbações delas no cartório registral, na matrícula do terreno.
Instituído o condomínio urbano simples em qualquer desses casos, as unidades autônomas serão objeto da abertura de matrículas a elas correspondentes no cartório de imóveis e poderão ser alienadas livremente
No caso da Reurbanização de Interesse Social (Reurb-S), a averbação das edificações poderá ser efetivada a partir de mera notícia, a requerimento do interessado, da qual constem a área construída e o número da unidade imobiliária, dispensada a apresentação de habite-se e de certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias.
(*) especialista em Direito Imobiliário e assessor jurídico da Ademi-PE